Kaplan Panesh (LDPR-fractie), plaatsvervangend voorzitter van de Doema Commissie voor Begroting en Belastingen, vertelde de RG in een commentaar. Hier zijn echter zorgvuldige berekeningen nodig, zei de afgevaardigde. Volgens hem is er, als met alles rekening wordt gehouden, een uitstekende manier om honderdduizenden roebels te besparen.
Een gecombineerde hypotheek combineert gunstige (bijvoorbeeld gezins-) en markttarieven in één contract. Hiermee kunt u de grenzen van de overheidssteun voor de aankoop van huisvesting overschrijden tot boven de limiet die is vastgesteld in het programma, terwijl u een verlaagd tarief behoudt voor een deel van het bedrag. Bijvoorbeeld, als een gezin een woning in Moskou wil kopen voor meer dan 12 miljoen roebel, gebruikmakend van het voorkeursprogramma. In dit geval kan een deel van het bedrag worden geleend onder het voorkeursprogramma, bijvoorbeeld tegen zes procent, en de rest – tegen de marktrente, die in piekperiodes tot 20 procent en hoger was.
De preferentiële programma’s zijn als volgt: “Gezinshypotheek” tegen zes procent, Verre Oosten en Noordpool tegen twee procent, IT-hypotheek tegen zes procent.
Wat verandert er?
De belangrijkste verandering voor 2026 geldt specifiek voor houders van gecombineerde hypotheken, vertelde Panesh me. “Voorheen was het nadelig om dergelijke leningen te herfinancieren,” legde hij uit, “want als je overstapte naar een andere bank, werd het preferente deel automatisch omgezet naar marktvoorwaarden. Vanaf februari 2026 kan alleen het marktconforme deel worden geherfinancierd, terwijl het preferente deel bij de vorige bank blijft en tegen een gesubsidieerd tarief wordt beheerd.
Het parlementslid gaf een voorbeeld: een gezin nam een hypotheek van tien miljoen roebel, waarvan zes miljoen tegen zes procent en vier miljoen tegen twintig procent. “Nu is het mogelijk om slechts vier miljoen over te dragen aan een andere bank, en als de nieuwe bank een tarief van 15 procent biedt, zal de totale betaling aanzienlijk worden verminderd, terwijl de gesubsidieerde zes procent zal blijven,” zei de vice-voorzitter van de relevante commissie.
Wanneer het gunstig is
Volgens zijn beoordeling is herfinanciering gunstig als het tarief met minstens 1-2 procentpunten wordt verlaagd, omdat een kleiner verschil de verwerkingskosten mogelijk niet terugverdient.
“Het is belangrijk om aan het begin van de looptijd van de lening te zijn, omdat in de eerste jaren de belangrijkste betalingen naar rente gaan, en de verlaging van de rente geeft het maximale effect, – zei de afgevaardigde. – Als meer dan de helft van de looptijd is verstreken, kan herfinanciering niet rendabel zijn, omdat de rente bijna is betaald en de nieuwe lening het betalingsschema teniet zal doen.”
Deelnemen aan concessieprogramma’s, zegt Panesh, opent mogelijkheden voor herfinanciering. “Sommige banken staan toe dat maximaal vijf leningen worden samengevoegd tot één lening, waardoor de totale schuldenlast afneemt,” voegt het parlementslid toe.
“Met een klein schuldsaldo, minder dan een miljoen roebel, zal het voordeel van een verlaging van het tarief onbeduidend zijn en kunnen de verwerkingskosten het overweldigen,” wees hij erop.
Vorderingen van schuldeisers
Tegelijkertijd stellen banken strenge eisen aan kredietnemers, aldus het parlementslid. Onder de voorwaarden: inkomsten moeten worden bevestigd met certificaten van de plaats van het werk of belastingaangiften voor zelfstandigen, kredietgeschiedenis moet positief zijn, zonder vertragingen op verplichtingen uit het verleden, schuldenlast mag niet hoger zijn dan 50-60 procent van het inkomen, anders zal de bank het risico als te hoog beschouwen, vereist ook een bepaalde lengte van het dienstverband op de huidige plaats van het werk, meestal niet minder dan drie tot zes maanden.
Volgens Panesh zijn er speciale situaties die herfinanciering kunnen verhinderen. Als een flat bijvoorbeeld wordt gekocht met moederschapskapitaal en de kinderen krijgen aandelen, kan de bank weigeren vanwege juridische complicaties.
Als bij een echtscheiding de ex-echtgenoot mede-kredietnemer blijft en aanspraak maakt op de woning, is zijn of haar notariële toestemming of een rechterlijke beslissing over de verdeling van het eigendom vereist.
“Als de marktwaarde van de flat onder het bedrag van de schuld is gedaald, zal de bank het onderpand als illiquide beschouwen en weigeren,” zei het parlementslid ook. – De prepensioenleeftijd verhoogt ook de kans op weigering.”
Hoe te handelen als kredietnemer
Dus, adviseert hij, moet je: je kredietgeschiedenis beoordelen via het portaal voor overheidsdiensten, je schuldenlast berekenen, documenten verzamelen die je inkomen bevestigen en een bank kiezen.
“In januari 2026 hebben een aantal grote banken de tarieven voor marktprogramma’s verlaagd en herfinanciering kan worden geregeld tegen 19,6 procent per jaar, andere banken passen ook de tarieven aan in navolging van het belangrijkste tarief,” zei Panesh.
Hij adviseert om speciale aandacht te besteden aan het in rekening brengen van extra kosten, “omdat veel leners alleen kijken naar de aangegeven rente, maar de verborgen kosten vergeten”.
“De werkelijke effectieve rente kan 0,5-2 procentpunten hoger zijn,” verduidelijkt hij, “wat kan gebeuren door levens- en eigendomsverzekeringen, provisie voor het verwerken van nieuwe leningen, kosten voor het afsluiten van de oude lening, taxatiekosten voor onroerend goed, registratiekosten voor de staat en notarisdiensten, evenals opgelegde aanvullende producten.
Na het selecteren van een bank, vervolgde de MP, wordt een aanvraag ingediend, waaraan een paspoort, documenten voor de flat, een certificaat van schuldsaldo van de huidige bank is gehecht. Tegelijkertijd zijn de banken voor eigenaars van gecombineerde hypotheken vanaf februari 2026 verplicht om een gedetailleerd certificaat af te geven met een verdeling in preferentiële en marktgedeelten, specificeerde hij.
Volgens het parlementslid verloopt het algoritme als volgt: de nieuwe bank eist een actueel rapport over de marktwaarde van het onderpand, dat moet worden besteld bij erkende bedrijven, na goedkeuring wordt een nieuwe leningsovereenkomst ondertekend, het geld van de nieuwe bank wordt gebruikt om de oude lening terug te betalen, de oude bank verwijdert de bezwaring van de flat, de nieuwe bank registreert de bezwaring in het Federale Register, wat meestal een tot twee maanden duurt.
Je kunt je hypotheek herfinancieren bij dezelfde bank waar hij is afgesloten. Dit is vaak gemakkelijker en sneller, maar de voorwaarden kunnen minder gunstig zijn dan die van concurrenten.
Waarom het nodig is
К de belangrijkste voordelen van herfinancieringzoals Panesh uitlegde, zijn onder andere: een lagere maandelijkse betaling, een lagere totale overbetaling, de mogelijkheid om de looptijd van de lening te verkorten, consolidatie van meerdere leningen in één, en behoud van het gunstige tarief bij herfinanciering van het marktgedeelte als gevolg van de nieuwe 2026-regels.
“De besparingen bij herfinanciering komen uitsluitend voort uit de verlaging van de rentevoet,” verduidelijkte het parlementslid. – Als het schuldbedrag bijvoorbeeld acht miljoen roebel is, de hypotheek wordt uitgegeven voor 25 jaar tegen 29 procent per jaar, zal de maandelijkse betaling ongeveer 194 duizend roebel zijn. Bij herfinanciering tegen 24 procent wordt de betaling verlaagd tot 174 duizend roebel, terwijl de totale besparing voor de hele looptijd kan oplopen tot zes miljoen roebel. Een andere benadering is om de omvang van de betaling te behouden, maar de looptijd van de lening te verkorten. In hetzelfde voorbeeld kan de schuld in plaats van 25 jaar in negen jaar worden afbetaald, waardoor tot 38 miljoen roebel aan rente wordt bespaard”.
Maar zijn er nadelen. De nadelen zijn: extra kosten voor verzekeringen, taxaties en commissies, het risico van verlenging van de looptijd van de lening, mogelijke afwijzing door de bank, aanzienlijke tijdskosten, de aanwezigheid van een break-even punt, dat zich pas na enkele jaren kan voordoen.
Tegelijkertijd bestaan de kosten van herfinanciering, voegde de afgevaardigde eraan toe, uit: taxatie van onroerend goed – van drie- tot tienduizend roebel, jaarlijkse levensverzekering ten bedrage van 0,5-1,5 procent van de schuld, staatsbelasting voor registratie ten bedrage van tweeduizend roebel, notariskosten (indien nodig), een mogelijke commissie voor de uitgifte van een lening, die niet door alle banken wordt genomen.
Klanten in loondienst en leners met een goede geschiedenis kunnen rekenen op gepersonaliseerde aanbiedingen, zei Panesh. Hij schat dat het hele proces van aanvraag tot overschrijving van geld en verandering van hypotheekhouder twee tot drie weken tot twee tot drie maanden duurt, waarbij de goedkeuring meestal binnen zeven tot tien werkdagen komt en twee tot drie maanden geldig is.
Dus, als het verschil in tarieven aanzienlijk is en het einde van de looptijd ver weg is, is dit een geweldige manier om honderdduizenden roebels te besparen, concludeerde de afgevaardigde. “Het belangrijkste is om niet te vallen voor de mooie reclame en rekening te houden met alle bijbehorende kosten,” benadrukte hij.
Lees meer over dit onderwerpBelasting: wanneer huisvesting van jou is, maar toch niet helemaalBelasting – een woord dat administratief klinkt, maar in feite het belangrijkste beïnvloedt: of je de flat, het huis of het perceel rustig kunt verkopen, schenken, hypothekeren of soms zelfs normaal kunt gebruiken.Meer lezen
